ed108c609cccc734e425f61809fd5635

Межевание участка

Межевание участка

На сегодняшний день многие собственники, прослышав о нововведениях в сфере землепользования, ищут информацию, связанную с межеванием земельных участков. Мы постарались сформулировать основные темы, которые волнуют дачников, землепользователей, жителей сельской местности, в виде перечня вопросов.

Эти вопросы были адресованы двум экспертам А СРО «Кадастровые инженеры» — Наталье Александровне Подворчан — руководителю подразделения А СРО «Кадастровые инженеры» по Архангельской области, и Галине Ивановне Калининой — руководителю подразделения А СРО «Кадастровые инженеры» по Красноярскому краю. Ниже приведены ответы наших специалистов.

Вопрос: Обязательно ли сегодня межевание границ земельного участка. Что будет, если его не провести?

Калинина Г.И.: Необходимо сразу отметить, что речь идет о земельных участках, которые образуются не сегодня, а сформированы ранее, и права (либо основания) на которые, возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 31.01.1998г. Права на такие земельные участки признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Закреплено статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о ГРН)).

Межевание такого ранее учтенного земельного участка не обязательно. Да, такие поправки обсуждались при принятии Закона о ГРН, но приняты не были.

Другими словами, на сегодняшний день ни один нормативный правовой акт не устанавливает обязанность для правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков, т.е. провести так называемое «межевание» и внести такие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН).

Кроме того, в части 6 статьи 72 Закона о ГРН государственная регистрация права на земельный участок, совершенная по правилам прежнего законодательства, в том числе при отсутствии на такой участок сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, признается юридически действительной.

Также статьи 26 и 27 Закона о ГРН не предусматривают оснований для приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав на земельные участки по причине отсутствия сведений о «межевании» в ЕГРН. И более того, действующее законодательство не предусматривает ограничения на совершение сделок с участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены, также действующее законодательство не устанавливает сроков, в течение которых собственники земельных участков обязаны привести свои границы в порядок.

Подворчан Н.А.: В действующем законодательстве термин межевание не употребляется. Сегодня мы говорим о кадастровых работах. Как следует из части 4.1 стать 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон О кадастровой деятельности) кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, частей земельных участков, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.

Часть 4.2 вышеназванной статьи говорит, о том, что при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.

Таким образом, говоря о кадастровых работах в отношении земельного участка, мы говорим об установлении границ земельного участка, т.е. об определении координат характерных точек границ земельного участка (части земельного участка).

На сегодняшний день требований о проведении обязательных кадастровых работ в отношении земельного участка законодательство не содержит.

Однако, всем землепользователям следует обратить внимание, что частью 7 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон О государственной регистрации недвижимости) установлено, что временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные сведения о котором в Единый государственный реестр недвижимости носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В свою очередь часть 3 статьи 70 закона «О государственной регистрации недвижимости» говорит о том, что Орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости также снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, на сегодняшний день, у правообладателей земельных участков существует необходимость в установленные сроки должным образом оформить право на земельный участок.

Вопрос: Есть ли категория собственников, кому можно не делать межевание?

Калинина Г.И.: Из сказанного выше, следует, что обязанности для всех без исключения правообладателей ранее учтенных земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков, т.е. провести так называемое «межевание» и внести такие сведения в ЕГРН не существует.

Подворчан Н.А.: Законодателем такая категория не установлена.

Вопрос: А для чего вообще надо делать межевание? Жили без него владельцы участков раньше, почему и дальше не обойтись?

Калинина Г.И.: Раньше и частной собственности на землю не было. Именно с появлением права частной собственности на землю законодательно появились требования и к определению границ земельных участков и их точности. В процессе совершенствования законодательства повышаются требования и к определению границ земельных участков.

Если раньше достаточно было провести массовую инвентаризацию земель и выдать свидетельства, при этом целью инвентаризации не являлось точное определение границ земельных участков, то сегодня точность и достоверность определяемых границ земельного участка – это одна из уникальных характеристик, без которых образовать земельный участок невозможно.

Если участок не имеет четких границ, то повышаются риски нарушения таких границ. Поэтому правообладателям земельных участков рекомендуется провести межевание, поскольку наличие достоверных и актуальных сведений в ЕГРН повышает защиту имущественных прав граждан и помогает избежать возможных притязаний со стороны третьих лиц, в т.ч. в судебных разбирательствах.

Подворчан Н.А.: Существует разные ситуации, когда необходимо выполнить кадастровые работы в отношении земельного участка:

·         если земельный участок не состоит на кадастровом учете (нет кадастрового номера);

·         земельный участок внесен в Единый государственный реестр недвижимости, но имеет статус «ранее учтенный без координат»;

·         образование части земельного участка (например, для сдачи в аренду или наложения обременения);

·         образование нового земельного участка (чтобы его предоставили его в собственность или аренду);

·         раздел земельного участка;

·         объединение земельных участков;

·         перераспределение земель;

·         выдел в счет доли, если речь идет о сельскохозяйственных землях.

Вопрос: Попытки подогнать реальность под новые нормативы стали оборачиваться противоречиями. С чем это связано – почему у людей не совпадают границы участков?

Калинина Г.И.: Здесь два основных варианта — почему не совпадают границы участков:

Первый – это сведения о местоположении границ ранее учтенного земельного участка внесены ранее в государственный кадастр недвижимости (ЕГРН) по материалам инвентаризации, т.е. по «старым данным», которые были определены с недостаточной точностью и не отражали точной конфигурации участка, т.е. такие сведения о границах изначально содержали ошибку. Понятно, что, проверив такие сведения на местности и сопоставив с границами, которым уже 15 и более лет и которые не менялись все эти годы, по этой ошибке мы видим наличие противоречия между сведениями в ЕГРН и существующими историческими границами на местности. Такие ошибки, согласно части 3 статьи 61 Закона о ГРН, являются реестровыми.

Второй вариант – это когда межевание ранее учтенного земельного участка проведено правильно, а позднее правообладатель самостоятельно изменил границы — «прихватил побольше ненужный никому кусочек земли». В такой ситуации тоже возникнут противоречия между сведениями ЕГРН и фактическими границами участка, однако о реестровой ошибке речи в данном случае быть не может.

Подворчан Н.А.: Следует отметить, что установление границ земельных участков проходило в разное время, разными специалистами, в том числе и недобросовестными, и в разных системах координат.

В 2007 году было определено, что для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат (п.4. ст. 6 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ). Приказом Роснедвижимости по согласованию с Роскартографией было утверждено Положение о местных системах координат Роснедвижимости на субъекты Российской Федерации (утверждено приказом Роснедвижимости от 18.06.2007 г. №П/0137 по согласованию с Роскартографией письмом от 04.06.2007 г. № 13-81-956).

Однако при пересчете органом кадастрового учета ранее определенных сведений о границах земельных участков в вышеназванные системы координат произошли неточности, и часть границ земельных участков некорректно отображается в государственном кадастре недвижимости.

В свою очередь требования к точности значения средней квадратической погрешности местоположения характерных точек при установлении границ земельных участков на местности для различных категорий земель и разрешенных использований земельных участков с 2003 года остались неизменными.

Вопрос: Зачем проводить повторное межевание тем, кто уже его делал? До того, как привязку стали делать по спутнику?

Калинина Г.И.: Повторное межевание земельного участка действующим законодательством не предусмотрено, и проводить его допускается только с целью исправления реестровой ошибки. При этом, во избежание злоупотребления правом требуется веское обоснование наличия такой ошибки в прежних данных о границах участка. Почему так «жестко» стали подходить к подобным повторным межеваниям в органе учета? — Потому что участились случаи, когда правообладатели, пользуясь правом возможности увеличения площади земельного участка при уточнении его границ, действительно злоупотребляют, проводя повторно межевание участка под предлогом исправления реестровой ошибки, пытаются внести новые данные о границах.

Подворчан Н.А.: Если ранее документы в отношении определения границ земельного участка были подготовлены надлежащим образом, то проведение повторных кадастровых работ в отношении определения границ земельного участка не требуется.

Вопрос: Что делать владельцам участков, если у них не совпали границы участков или границ участков стали или границы стали находить друг на друга? Как решить эту проблему? Только через суд?

Подворчан Н.А.: С 1 января 2017 года в Законе О государственной регистрации недвижимости словосочетание «кадастровая ошибка» заменена «реестровой ошибкой».

Так, кадастровая ошибка (в соответствии с прежне действующей редакцией Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ) – это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Сегодня законодатель оперирует термином – реестровая ошибка – это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения.

В случае, когда ошибка исправляется на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки, она подлежит исправлению либо в течение пяти рабочих дней со дня получения вступившего в законную силу решения суда, либо (если срок указан в самом решении суда), — в течение указанного судом срока.

Уведомления об исправлении реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Таким образом, при обнаружении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН правообладателю объекта недвижимости следует подготовить документы, необходимые для ее исправления, и подать заявление в орган кадастрового учета.

Вопрос: Кто делает межевание? Каково его средняя цена по России? И как быть уверенным, что кадастровый инженер не сделает ошибку и не «пересечет» случайно границу участка?

Калинина Г.И.: Межевание в отношении земельных участков сегодня могут проводить только кадастровые инженеры, которые имеют страхование и состоят в саморегулируемой организации (далее — СРО). Как проверить, что вы обратились к кадастровому инженеру: необходимо зайти на сайт названного СРО и по фамилии кадастрового инженера в реестре членов указанного СРО найти о нем сведения. Если сведения отсутствуют, то перед вами не кадастровый инженер или кадастровый инженер, который не имеет права осуществлять кадастровую деятельность (статья 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

На сегодняшний день стоимость межевания земельного участка в частности для садоводства может различаться по России от 5000 руб. до 30000 руб. в среднем. Все зависит от того, где находится участок, от его площади, от необходимости проведения согласования границ со смежными землепользователями, сбора и запроса дополнительных документов и т.д.

Чтобы быть уверенным в результате работ кадастрового инженера следует проверить полученные им координаты границ вашего участка, т.е. провести контроль. Для этого надо обратиться к другому кадастровому инженеру или просто геодезисту и вынести на местности выборочно несколько координат. Если эти координаты будут в пределах допустимой погрешности (погрешность зависит от категории земель: в населенном пункте – 0,10 м, на землях сельскохозяйственного назначения – 0,20 м), то будьте спокойны, а если нет, то претензии к кадастровому инженеру. Стоимость выноса на местности одной координаты составляет в среднем по России 1000 – 5000 руб. Да, это «лишние» затраты, но на сегодняшний день существует действительно риск того, что некоторые кадастровые инженеры, чтобы не заниматься исправлением выявленной реестровой ошибки по смежной границе, потому что она уже внесена в ЕГРН и исправить ее непросто, а точнее сложно, просто берут ее за основу и подтягивают границы вашего участка к уже имеющимся в ЕГРН несмотря на то, что фактические границы определены с другим местоположением. В таком случае, в сведения о границах земельного участка закладывается «мина замедленного действия», которая рано или поздно обязательно даст о себе знать. И конечно «дешевле» уже будет проверить работу кадастрового инженера, чем получить судебный спор в будущем.

Подворчан Н.А.: Кадастровые работы имеют право выполнять только кадастровый инженер. Это специалисты, которые прошли специальную подготовку и в обязательном порядке являются членом саморегулируемой организации. Сведения обо всех кадастровых

инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров. Информация государственного реестра кадастровых инженеров представлена по адресу https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki.

Кадастровые инженеры выполняют работы только по договору подряда на выполнение кадастровых работ ( ст. 36 Закона О кадастровой деятельности).

Согласно части 4 статьи 36 Закона О кадастровой деятельности цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ. Договором подряда на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрено обязательство заказчика уплатить обусловленную договором подряда на выполнение кадастровых работ цену в полном объеме после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, в отношении которых выполнялись кадастровые работы в соответствии с таким договором подряда.

В свою очередь часть 3 статьи 47 Закона О кадастровой деятельности устанавливает, что предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости и иных, имеющих существенное значение критериев, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 марта 2020 года. При этом установленные в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» до дня вступления в силу настоящего Федерального закона предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, признаются установленными в соответствии с настоящей частью предельными максимальными ценами (тарифами, расценками, ставками и тому подобное) кадастровых работ в отношении указанных земельных участков. Однако на большей части территории Российской Федерации предельные максимальные цены кадастровых работ не установлены.

Права и обязанности кадастрового инженера при осуществлении кадастровой деятельности, а также его ответственность, установлены в статьях 29.1, 29.2 Закона «О кадастровой деятельности».